Eine Konzession in Norwegen ist eine knifflige Angelegenheit!

Wenn Sie sich bereits etwas mit dem norwegischen Immobilienmarkt befasst haben, werden Sie wahrscheinlich bereits mit dem Begriff der Konzession (konsesjon) bzw. der Konzessionspflicht (konsesjonsplikt) in Berührung gekommen sein. Wir möchten Ihnen hiermit einen kurzen Überblick zu den Hintergründen und der Bedeutung dieser Begriffe geben und dabei auch mit einigen im Internet weit verbreiteten Mythen aufräumen.

Hintergrund und Begriffserklärung

In der Regel ist eine Konzessionsplicht in Norwegen mit Objekten verbunden, die z.B. als Småbruk oder Landbrukseiendom vermarktet werden. Der Begriff Småbruk ist dabei nicht fest definiert und wird von Maklern unter anderem auch für normale Wohnhäuser mit großen Grundstücken benutzt. Mit einem Landbrukseiendom ist jedoch eine feste Definition verbunden. Denn diese Objekte dienen, allgemein gesprochen, der Produktion von landwirtschaftlichen Erzeugnissen und somit der Versorgung der norwegischen Bevölkerung. Dieser Versorgungsauftrag kann historisch bedingt sein oder auch bei relativ neuen Objekten vorliegen. Norwegen hat eine herausfordernde Topografie und nur wenige Flächen sind landwirtschaftlich sinnvoll nutzbar. Entsprechend ist die Regierung stets darauf bedacht, einen möglichst hohen realwirtschaftlichen Nutzungsgrad auf diese Flächen zu realisieren. Alle Nutzflächen in Norwegen sind nach einem einheitlichen Verfahren klassifiziert und werden z.B. als Wald- oder Ackerfläche mit der entsprechenden Güteklasse ausgegeben.

Anwendung der Konzession

Für eine etwaige Konzessionspflicht kommt es darauf an, wie groß die jeweiligen landwirtschaftlichen Nutzflächen in den separaten Clustern ausfallen. Da es verschiedene Grenzwerte bei den unterschiedlichen Konstellationen gibt, würde eine Aufzählung der einzelnen Varianten hier den Rahmen sprengen. Am wichtigsten ist jedoch: ab 35.000 m² (in Norwegen auch als 35 Dekar bezeichnet) und spätestens ab 100.000 m² (100 Dekar) wird das Thema Konzession für den Kaufinteressenten relevant.

Beantragung und Entscheidungsfindung

Sofern eine Immobilie konzessionspflichtig ist, muss ein Antrag bei der Kommune auf Konzessionserteilung gestellt werden. Dies kann erst nach dem bereits erfolgten Kauf des Objektes erfolgen und genau darin liegt für den Käufer das Problem. Denn das Risiko der Nicht-Erteilung trägt in der Regel allein der Käufer, welcher bereits ein vom Verkäufer angenommenes Gebot abgegeben hat. Dies führt dazu, dass im Falle der Nicht-Erteilung eine Rückabwicklung des Kaufes erfolgen muss, was wiederum für den Käufer regelmäßig hohe Regresszahlungen nach sich zieht.

Für die Konzessionsbeantragung selbst ist es für die kommunalen Entscheider relevant, über welche Kenntnisse und Fähigkeiten der Antragssteller in Bezug auf die weiterhin erforderliche landwirtschaftliche Nutzung mitbringt. Hintergrund ist, dass die Behörden in Norwegen die landwirtschaftlichen Strukturen, also auch kleinere Bauernhöfe, erhalten wollen und deshalb bei der Eigentumsübertragung faktisch ein Vetorecht haben. Das übergeordnete Ziel ist dabei stets, dass die Höfe und Anlagen weiterhin erhalten bleiben und insbesondere, dass die Objekte nicht zweckentfremdet und als Freizeitobjekte genutzt werden. Daher ist es wahrscheinlich, dass entweder eine Wohnpflicht (boplikt) und/oder eine Betriebspflicht (driveplikt) mit der Konzessionserteilung einher gehen.

Mit Hilfe zur erfolgreichen Konzessionserteilung

Der Zusatzaufwand und das Risiko bei einem Objekt mit entsprechender Konzessionspflicht ist also sehr hoch und sollte nicht unterschätzt werden. Daher raten wir unseren Klienten stets, sich auf Objekte zu fokussieren, die konzessionsbefreit sind. Sollte Ihr absolutes Traumobjekt dennoch konzessionspflichtig sein, kontaktieren Sie uns in jedem Fall für die Begleitung der Kaufdurchführung. Mit unserer Hilfe bekommen Sie folgende exklusive Vorteile:

• Vereinfachtes Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag im Falle einer nicht erteilten Konzession
• Unterstützung bei der Konzessionsbeantragung mit der entsprechenden erfolgreichen Argumentationslinie durch Busse&Børkland und dem norwegischen Makler
• Zielgerichtete Konzessionsbeantragung nach den spezifischen Parametern der zu erwerbenden Immobilie
• Beratung bei der Zusammenstellung der Belege und einzureichenden Unterlagen

Eine Konzessionsbeantragung ist ohne fachkundiges Know-How durch den ausländischen Interessenten faktisch aussichtslos. Deshalb ist es umso wichtiger, dass Sie sich bereits vorab an der richtigen Stelle professionelle Hilfe dazu holen. Auch der Zeitaufwand sollte nicht unterschätzt werden, insbesondere dann, wenn Sie selbst versuchen, sich relevante Informationen aus dem Internet zusammenzusuchen und deren Validität Sie nicht einschätzen können.

Dieser zeitliche Aufwand und das reale Risiko der verwehrten Konzessionserteilung sind die Hauptgründe, warum konzessionspflichtige Objekte in Norwegen so auffällig günstig angeboten werden. Für unsere Klienten aus dem mitteeuropäischen Raum ist es nicht zu glauben, dass Bauernhöfe in Norwegen mit z.B. 12 ha und drei vollausgebauten Gebäuden keine 150.000 EUR kosten. Dies liegt unter anderem auch darin begründet, dass selbst norwegische Interessenten den Prozess der Konzessionsbeantragung und die bei erfolgreicher Erteilung formulierten Auflagen scheuen.

Zu guter Letzt kommt hiermit noch ein allgemeines Plädoyer für einfachere Grundstücke:

• Es muss wohlüberlegt sein, ob man sich den hohen Betriebsaufwand von großen und sehr großen Grundstücken auferlegen will
• Statt romantischen Vorstellungen vom eigenen Bauernhof zu verfallen, sollten Sie sich überlegen, wie viele Stunden Sie sich jeden Tag um Haus und v.a. Hof kümmern möchten
• Bei einem großen Grundstück mit Konzessionspflicht bleibt oft kaum noch Zeit, um das schöne Norwegen drumherum zu genießen
• Auch Grundstücke von 1.000 bis 30.000 m² bieten in der Regel einen großen Gestaltungsspielraum und sind dabei deutlich einfacher im Erwerb und vor allem im Betrieb

Fazit

Die zu erfüllenden Rahmenbedingungen für eine erfolgreiche Konzessionsbeantragung sollten vom Kaufinteressenten nicht unterschätzt werden. Ebenso bedarf es viel Know-How und Erfahrung, um eine erfolgreiche Beantragung bei der Kommune einzugeben. Sofern Ihr absolutes Traumobjekt konzessionspflichtig ist und Sie es dennoch kaufen möchten, sparen Sie nicht am falschen Ende, sondern holen Sie sich einen professionellen Partner, mit dem Sie alles Notwendige vorbereiten, um den Kauf erfolgreich durchführen zu können.