Beim Immobilienkauf kommt es auf genau 3 Dinge an „Lage, Lage, Lage“. Wer kennt diese abgedroschene Floskel nicht? Tatsächlich ist jener Ausspruch aber gar nicht so trivial und gehaltlos wie er oft dargestellt wird. Die dreifache Lage bezieht sich konkret auf Makrolage (z.B. Großraum Bergen), Mesolage (z.B. südliches Bergen-Zentrum) und Mikrolage (bis auf Straßen- und Hausebene). Alle drei Lagekriterien sollten zu den eigenen Vorstellungen hinsichtlich der Immobiliennutzung im Kontext der Anforderungen an Ruhe, Kultur, Sprache, Kaufkraft, Wirtschaft, Innovation etc. passen. Darüber hinaus gilt es für den Käufer auch, eine gewisse Wertbeständigkeit und Wertsteigerungspotential mit der Immobilie abzusichern. Mit unserer Unterstützung erhalten Sie einen detaillierten Einblick zu allen individuellen Anforderungen an die 3 Lagedimensionen und v.a. helfen wir Ihnen dabei, die für Sie relevanten Lageparameter Ihres favorisierten Objektes zu erkennen und fachkundig zu bewerten. Hierbei ist ein professioneller Berater sehr wichtig, denn in Norwegen gibt es sehr viele Spezifika bei der Lagebewertung auf Makro-, Meso- und v.a. Mikroebene, die Sie als Neukäufer nicht kennen können. Mit einer falschen oder lückenhaften Bewertung der Lagekriterien werden irreparable Fehler bei der Kaufentscheidung gemacht.

Grundsätzlich gilt auch für die gesamthafte Objektbewertung, dass Sie sich zum Großteil auf die Lage des Objekts konzentrieren sollten. Denn Sie können jedes in die Jahre gekommene Objekt renovieren oder falls notwendig umfangreich sanieren. Sie können oft kleinere ältere Hütten zu modernen Wohnhäusern umbauen. Im Extremfall können Sie ein altes Haus auch durch ein neues ersetzen. Mit einem kleinen oder umfangreichen Kapitaleinsatz lässt sich jedes Haus entscheidend verbessern. Sie können allerdings selbst bei größten finanziellen Möglichkeiten keine Verbesserungen bei der Lage erwirken. Der Verkehrslärm, die verbaute Aussicht, die schlechte Himmelsausrichtung und noch viele weitere potenzielle Defizite würden fortwährend bestehen bleiben und sowohl Ihre Freude am Objekt als auch den Wiederverkaufswert nachhaltig entscheidend belasten.

Die meisten Kaufinteressenten suchen in Norwegen nach Immobilien, die möglichst ruhig und ohne Nachbarschaft gelegen sein sollen. So berichten uns viele Interessenten von schönen Urlauben, die sie auf einer einsamen Fjordinsel hatten oder dass sie beim letzten Urlaub in einem kaum bewohnten Fjordabschnitt entschieden haben, genau solch ein Haus kaufen zu wollen und nach Möglichkeit dann auch kein Nachbarhaus sehen zu müssen. Grundsätzlich ist an diesen Wünschen und Überlegungen auch nichts auszusetzen, im Gegenteil, die Motive sind sehr nachvollziehbar.

Wenn Sie sich allerdings nach einem dauerhaften Ferienhaus als Ihr Eigentum in Norwegen umschauen, müssen weitere Parameter berücksichtigt werden, als wenn Sie nur Urlauber sind. So ist zu berücksichtigen, dass Sie Ihr Haus auch bewirtschaften müssen, das kann bedeuten, dass Sie selbst Baumaterialien einkaufen oder zumindest Handwerker für die Reparaturen beauftragen. In beiden Fällen sind lange Anfahrten zu Baumärkten oder lange Anreisen der Handwerker hinderlich für eine effektive Kosten- und Aufwandssteuerung. Noch negativer wirkt sich eine Insellage aus, wenn Sie selbst für viele Erledigungen und auch die von Ihnen bestellten Dienstleister eine Fähre nehmen müssen.

Wie in anderen Abschnitten beschrieben, ist es für Sie als ausländischer Immobilienbesitzer elementar, mit der Nachbarschaft ins Gespräch zu kommen und ein gutes Verhältnis zu pflegen. Ihre Einbindung ins Sozialgefüge wird erheblich ausgebremst, wenn es innerhalb von 5 km Radius nur eine Handvoll weiterer Häuser gibt, die dann wahrscheinlich nicht einmal dauerhaft bewohnt sind. Wer soll, dann ab und zu nach dem Rechten schauen, den Briefkasten ausleeren oder Ihnen Tipps geben, wer gerade günstig seinen Bootsplatz verkauft?

Als weitsichtiger Investor bedenken Sie bereits beim Kauf des Objektes das Szenario mit, dass Sie Ihr neues Traumhaus gegebenenfalls eines Tages auch wieder verkaufen werden. Daher ist es nicht ratsam, in der letzten und strukturschwächsten Ecke in Norwegen zu investieren. Natürlich spricht aber nichts dagegen, dass Sie als Investor in ein Freizeitobjekt zur Eigennutzung mit oder ohne paralleler Kurzzeitvermietung eher abseits der teuren Ballungszentren ihr Objekt kaufen wollen. Wir unterstützen Sie dabei, ein Objekt mit dem für Sie optimalen Verhältnis zwischen günstigem Kaufpreis und dennoch ausreichender Restnachfrage bei einem etwaigen späteren Verkauf zu finden.

Der Hauskauf in Norwegen erfordert eine sorgfältige Prüfung, die sich von den Standards in Deutschland unterscheidet. Viele unserer Klienten, die bereits in Deutschland Immobilien erworben haben, neigen dazu, ihre Bewertungskriterien auf den norwegischen Markt zu übertragen. Dabei stoßen sie jedoch auf bedeutende Unterschiede, die es zu berücksichtigen gilt.

In Deutschland legt man oft Wert auf massive Steinbauten und trockene Keller. In Norwegen hingegen wird traditionell hauptsächlich mit Holz gebaut, das aufgrund der klimatischen Bedingungen besonders widerstandsfähig ist. Auch die Nutzung von Kellerräumen unterscheidet sich: In Norwegen dienen sie oft als Lagerflächen, nicht unbedingt als Wohnraum. Feuchtigkeit im Keller wird daher anders bewertet und nicht zwangsläufig als Mangel betrachtet.

Die hohen Niederschlagsmengen in Norwegen können zu Feuchtigkeitsproblemen führen, die jedoch nicht zwangsläufig auf ein Baudefizit hinweisen. Auch die Dämmung von Gebäuden wird anders bewertet, abhängig von Nutzung, Heizsystem und lokalen Vorschriften. Dennoch gibt es Bereiche wie Dach, Fassade und Fenster, deren Zustand entscheidend für den langfristigen Werterhalt ist.

Unsere langjährige Erfahrung ermöglicht es uns, norwegische Gutachten genau zu analysieren und relevante Informationen herauszufiltern. Wir können potenzielle Mängel erkennen und mit den Verantwortlichen klären. So unterstützen wir Sie dabei, die richtige Entscheidung beim Hauskauf in Norwegen zu treffen.

Dies ist die häufigste Erfahrung von ausländischen Anfragern, die auf eigene Faust versuchen, mit den Maklern in Norwegen in Kontakt zu treten. Aufgrund der oben beschriebenen Incentivierung hat der Makler kein Interesse, sich mit Ihnen als ausländischen Interessenten zu beschäftigen. Jeder in Deutschland tätige Gewerbetreibende kennt das innerliche Augenrollen, wenn sich jemand telefonisch oder e-postalisch auf Englisch oder im gebrochenen Deutsch meldet. Hintergrund ist, dass selbst, wenn es sich um eine seriöse Anfrage handelt, diese fast nie zu einem Geschäftsabschluss führt, stattdessen aber einen großen Mehraufwand produziert, da u.a. die eigene Kommunikation außerhalb der Muttersprache aufwendiger ist und auch der Interessent deutlich mehr Fragen in den Prozess einbringt, deren Beantwortung ebenfalls sehr zeitintensiv ist.

Rein objektiv muss leider festgehalten werden, dass ein Immobilienverkauf an einen Nicht-Norweger für die Beteiligten in Norwegen erheblich aufwendiger und viel langwieriger ist, als der Verkauf an einen Norweger. Für den norwegischen Makler bedeutet dies daher konkret, dass dieser entweder bereits an einen Ausländer verkauft hat und den Mehraufwand nun kennt und konsequent umgeht oder den Verkauf an einen Nicht-Norweger aufgrund der Kenntnis bzw. Unkenntnis der vielen Besonderheiten für sich ausschließt. In beiden Fällen führt dies dazu, dass der Makler kein Interesse an einer funktionierenden Kommunikation mit Ihnen haben wird. Das heißt nicht, dass Sie auf eine Anfrage keine Antwort erhalten, aber viele Kaufinteressenten berichten uns, dass sie ab einem bestimmten Punkt keine Antworten mehr erhalten haben oder diese erst immer kürzer wurden, bis schließlich gar nichts mehr zurückkam. Wenn Ihnen in Norwegen jemand regelmäßig sehr spät und dann auch noch sehr kurz antwortet, heißt dies, dass kein weiteres Interesse an Ihre Anfrage besteht. Sowohl Makler als auch Verkäufer werden abwarten, bis sich eine Verkaufsanbahnung mit einem norwegischen Interessenten ergibt. Ein Verkauf an einen Inländer heißt für den Makler, dass er die Transaktion schnell und unkompliziert über das Standardverfahren abwickeln kann und für den Verkäufer, dass er deutlich schneller an die Auszahlung des Kaufpreises gelangt. Diese dauert bei ausländischen Käufern sonst bis zu 3 Monaten länger und allein deshalb haben Makler und Verkäufer kein Interesse an einem Immobilienverkauf außerhalb Norwegens.

Sollte sich doch ein Makler zügig und auskunftsfreudig auf Ihre Anfragen zurückmelden, müssen bei Ihnen die Alarmglocken angehen, da es sich mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit um ein sehr schwer verkauf bares Objekt handelt. Über Interessenten, die uns erst in den Kaufprozess einbinden, wenn mit dem Makler schon viele Dinge geklärt wurden, können wir beobachten, dass es sich regelmäßig um Immobilien handelt, die eklatante Lage- und/oder Zustandsdefizite aufweisen und obendrein oft auch regulatorische Schwierigkeiten haben (u.a. kommunale Verfügungen etc.).

Neben dem Risiko ungewollt eine Schrottimmobilie zu erwerben, kommt hinzu, dass einige Makler aus der Unkenntnis heraus plötzlich mitten im Prozess Forderungen z.B. nach vorliegender D-Nummer und vorhandenem norwegischem Bankkonto stellen. Dies ist dann für Sie als Kaufinteressent, der bereits viel Zeit in die Immobilienbewertung und Maklerkorrespondenz investiert hat, besonders ärgerlich, wenn es dann im Kaufprozess plötzlich nicht mehr weitergeht. Leider werden Sie in einem solchen Fall auch keinen Erfolg damit haben, den Makler von den Forderungen der Prozesseinhaltung abzubringen. Wie eingangs erwähnt, nehmen die Makler in Norwegen auch eine Notarfunktion ein und sind daher hohen Anforderungen an Integrität und Prozesstreue verpflichtet und lassen nicht mit sich verhandeln.

Ein weiteres Risiko liegt für Sie darin, dass in der Korrespondenz mit dem Makler oft von mindestens einer Seite ein Übersetzungsprogramm genutzt wird, auch wenn dies nur der Makler für die englische Übersetzung sein sollte. Diese Programme sind für informelle Chatverläufe mit Sicherheit praktisch, aber die Fehlerquoten und v.a. die Fehlinterpretationen sind weiterhin sehr hoch, weshalb es zwangsläufig zu Übersetzungsfehlern und großen Missverständnissen kommt. Entweder verstehen die Makler Ihren Informationsbedarf nicht richtig oder der Makler möchte Sie auf etwas Wichtiges hinweisen, was vom Übersetzungsprogramm nicht korrekt ausgegeben wird. In jedem Fall ist ein Immobilienkauf viel zu wichtig, um sich beim Kontakt mit der Maklerseite auf fehleranfällige Übersetzungsprogramme zu verlassen.

Mit unserer Unterstützung räumen Sie alle Widrigkeiten aus und können erfolgreich ein gültiges Kaufgebot für Ihre Traumimmobilie beim Makler in Norwegen platzieren. Auch für den Fall, dass Sie Ihr Wunschobjekt bereits gefunden haben, aber keine oder nur eine unbefriedigende Maklerreaktion erhalten. Wir gehen auf professioneller Ebene auf den Makler zu und überzeugen diesen, sofern wir den Kollegen noch nicht persönlich kennen, mit unseren Referenzobjekten und ausgezeichnetem Leumund in Norwegen. Überzeugend wirkt dabei vor allem, dass wir dem Makler aufzeigen können, dass Sie durch unsere Beratung ein qualitätsgesicherter und seriöser Kaufinteressent sind. Außerdem belegen wir dem Makler, dass er durch unser Mitwirken sogar einen geringeren Aufwand im Verkaufsprozess hat, als wenn er allein an einen Norweger verkaufen würde.

In den Gesprächen mit den Maklern fragen wir nicht nur gezielt nach den Besonderheiten und wertmindernden Eigenschaften der Immobilie, sondern auch nach dem Potenzial der Erfolgsaussicht eines Untergebots. Mit der richtigen Gesprächstechnik lässt sich hierdurch gezielt herausfinden, ob beim Verkäufer die Bereitschaft besteht, auch ein Gebot anzunehmen, dass ggf. deutlich unter der zuletzt annoncierten Preisvorstellung liegt. Sollten Sie ein Objekt mit 20 % Abschlag erwerben können, lassen sich hierdurch erhebliche Einsparungen erzielen.

Sowohl nach EU-Gesetzesrahmenlinie als auch durch binationale Regelungen zwischen Deutschland und Norwegen dürfen Sie als Deutscher Staatsbürger eine Immobilie in Norwegen erwerben, ohne dass z.B. im Gegensatz zum Immobilienerwerb in Dänemark besondere Voraussetzungen erfüllt werden müsse. Dies gilt genauso für Interessenten aus Österreich und aus der Schweiz.

Bereits vor den Corona-Einschränkungen fragten sich viele Kaufinteressierte, ob ein Kauf ohne vorherige Besichtigung des Objektes überhaupt möglich ist. Hierbei muss berücksichtigt werden, wie der Immobilienmarkt in Norwegen funktioniert. Im Gegensatz zu in Deutschland verkauften Immobilien gibt es für jedes in Norwegen auf dem regulierten Markt angebotene Objekt ein Wertgutachten eines Sachverständigen. Dieses Gutachten wird nach normierten Kriterien und einer festen Verfahrensweise erstellt und wir von Busse&Børkland verstehen auch die Botschaften zwischen den Zeilen, da wir tausende Gutachten gelesen haben und mit vielen Sachverständigen in Norwegen im engen Austausch stehen. Zudem sind die Verkaufsunterlagen der norwegischen Makler deutlich umfangreicher als in Deutschland (u.a. aufgrund deutlich geringerer Anforderungen an den Datenschutz) und der potenzielle Käufer erhält somit einen sehr detaillierten Einblick in die wesentlichen Eigenschaften der Immobilien. Trotz dieser Informationsfülle muss beachtet werden, dass es einige sehr kritische Punkte und Regularien bei der Immobilienbewertung gibt, die ohne fachkundige Prüfung sehr häufig zu großen Problemen auf der Käuferseite führen, wenn die Immobilie nicht so wie gewünscht genutzt werden darf bzw. aufgrund unerkannter Kriterien die Immobilie für den Käufer keinen ausreichenden Wohnwert hat. Hier können übersehende regulatorische Anforderungen z.B. von der Kommune oder der Fylke die Immobilie für den Käufer unbrauchbar machen, aber auch elementare Eigenschaften der Immobilien selbst und deren Lagen haben schon bei Unkenntnis viele Käufer dazu gebraucht, das Objekt mit Verlust wieder verkaufen zu müssen. Daher ist es für Sie als ausländischer Immobilienkäufer unabdingbar, sich selbst intensiv mit dem favorisierten Objekt zu beschäftigen und fachkundig von jemanden beraten zu lassen, der bereits viele Immobilientransaktionen in Norwegen begleitet hat und alle relevanten Prüfpunkte kennt und diese strukturiert analysiert und bewertet. Somit erhöhen Sie die Wahrscheinlichkeit, ein wirklich attraktives Objekt zu kaufen und nicht auf einen Ladenhüter hereinzufallen. Mit der fachkundigen Prüfung und der Bewertung aus langjähriger Erfahrung ist es für Sie dann auch ein legitimer Weg, Ihr Immobiliengebot aus der Ferne zu platzieren. Aufgrund der bereits beschriebenen Parameter und zusätzlich bedingt durch die großen Entfernungen innerhalb Norwegens ist es zu beobachten, dass ebenso viele Norweger Objekte ohne Besichtigung per ausschließlichem Ferngebot erwerben.

Für alle deutschsprachigen Kaufinteressierten gilt, dass sie zusammen mit unserer Unterstützung beim norwegischen Makler ein Gebot platzieren können, ohne dass sie an der Erstbesichtigung oder an einer Einzelbesichtigung teilgenommen haben müssen. Insbesondere bei Erstbesichtigungen müssen Sie als Interessent genau überlegen, ob es sich für Sie lohnt, für die Besichtigung Urlaubstage zu nehmen und Flug, Hotel und Mietwagen zu buchen, da die Wahrscheinlichkeit, dass sehr viele Mitinteressierte zur Besichtigung kommen und das Objekt dann über Ihrer Preisvorstellung verkauft wird, v.a. bei den attraktiven Objekten, relativ hoch ist. Gern geben wir Ihnen eine Einschätzung, mit wie vielen Teilnehmern bei der Besichtigung zu rechnen ist und ob das Objekt das Potenzial hat, deutlich über dem annoncierten Preis verkauft zu werden.

Während unserer langjährigen Tätigkeit hat sich gezeigt, dass bereits vor Corona ein absolut überwiegender Teil unserer Klienten ein Objekt ohne Besichtigung gekauft hat und am Ende genauso glücklich mit den Kaufobjekten ist, wie jene Klienten, die erst nach einer Vor-Ort-Besichtigung ein Gebot abgegeben haben. Während der Corona-Zeit kaufen unsere Klienten fast ausschließlich nur noch ohne vorheriger Vor-Ort-Besichtigung und die Zufriedenheitsquote hat sich sogar von einem sehr hohen Niveau noch weiter erhöht. Es sollte jedoch immer beachtet werden, dass eine vor Ort Besichtigung mehr Sicherheit bringt, als wenn komplett darauf verzichtet wird, daher sind die hier dargelegten Erfahrungen keine Empfehlung per se auf das Angebot einer Besichtigung zu verzichten. Sie sollten nur dann auf eine Besichtigung verzichten, wenn die Abwägung der o.g. Zeitersparnisse Ihnen wichtiger ist, als das Risiko, dass die Immobilie in der Realität nicht Ihren Erwartungen entspricht. Auch wer wenig Erfahrungen mit norwegischen Immobilien hat, sollte eher vor etwaiger Gebotsabgabe eine Besichtigung durchführen.