Herausforderungen beim Kauf eines Bauernhofs in Norwegen

Grundsätzlich kann man als Nicht-Norweger auch einen norwegischen Bauernhof, auf Norwegisch Landbrukseiendom oder umgangssprachlich auch oft Småbruk genannt, kaufen und sich damit wohlmöglich einen langersehnten Traum vom ländlichen Leben im hohen Norden erfüllen. Der Erwerb eines solchen Objektes unterliegt jedoch strengeren Regularien, als es bei gewöhnlichen Wohn- und Freizeithäusern der Fall ist. So ist unter anderem fast ausnahmslos eine Konzession erforderlich. Dazu haben wir auch einen separaten Artikel erstellt. Im Folgenden gehen wir auf das Thema nochmals ein, um auch in diesem Beitrag einen Gesamtblick zu erhalten:

Was ist eine Konzession?

Unter der Konzession (norw. konsesjon) versteht man die Erlaubnis der Kommune zum Erwerb von Immobilien, welche konzessionspflichtig sind (konsesjonspliktig). Allgemein gilt, dass Sie in der Regel ohne Konzession bebaute Grundstücke erwerben können, die insgesamt nicht größer als 100.000 m² (also 100 dekar) sind und nicht über mehr als 35.000 m² (also 35 dekar) landwirtschaftliche Fläche verfügen. Ausnahmen bestätigen auch hier die Regel, da dem Gesetze nach jeder Grundstücksverkauf genehmigt werden muss, die Kommunen jedoch konzessionsfreie Grundstücksgrößen definiert haben. Beim Kauf größerer landwirtschaftlich genutzter Grundstücke muss der Käufer eine Genehmigung, also Konzession, bei der Kommune beantragen. Die Ausnahmen für Übertragungen und Vererbung gelten für ausländische Käufer in aller Regel nicht.

Der norwegische Staat behält das Konzessionsverfahren deshalb bei, weil landwirtschaftliche Flächen in ihrer Nutzung erhalten bleiben sollen und innerhalb der landwirtschaftlichen Industrie soll eine soziale und geschäftsverträgliche Preisentwicklung des landwirtschaftlich genutzten Bodens sichergestellt werden. Das heißt auch, dass die Genehmigungsbehörde bei der Überwachung der Preisentwicklung beurteilen muss, ob der Kaufpreis der angestrebten sozialverträglichen Preisentwicklung gerecht wird. Es ist möglich, dass die Genehmigungsbehörde als Auflage einer Konzessionserteilung einen niedrigeren Kaufpreis festsetzt, als dieser zuvor von den Kaufparteien vereinbart wurde.

Welche weiteren Auflagen können folgen?

Als Bedingung für die Konzessionserteilung kann die Kommune eine Wohnpflicht festlegen. Diese ist dann entweder persönlich, der Eigentümer muss dort also selbst angemeldet sein, oder unpersönlich, was bedeutet, dass jemand dort mit seinem Wohnsitz angemeldet sein muss. Eine Vermietung bzw. Verpachtung wäre im zweiten Fall also möglich. Die Kommune muss unter Berücksichtigung der ganzheitlichen Siedlungsplanung, des örtlichen Ressourcenmanagements und der Kulturlandschaft entscheiden, ob die Bedingungen erfüllt sind, dass eine Wohnpflicht festlegt werden muss. Es ist auch möglich, dass als Auflage eine temporäre, ggf. persönliche, Wohnpflicht festgelegt wird und diese danach entweder komplett entfällt oder in eine unpersönliche umgewandelt wird. Je professioneller die Konzessionsbeantragung vorgetragen wird, desto besser sind die Chancen auf Erteilung und auf wenige bzw. keine daran geknüpften Auflagen.

In der Regel folgt mit der Konzessionserteilung immer eine Betriebspflicht (driveplikt). Damit wird beabsichtigt, dass der Bauernhof in seiner Struktur und seinem volkswirtschaftlichen Nutzen auch nach Eigentumsübertragung erhalten bleibt. Bei der Konzessionsbeantragung müssen Sie also ebenso glaubhaft belegen können, dass Sie über das notwendige Know How verfügen, den zu erwerbenden Bauernhof auch zukünftig erfolgreich zu bewirtschaften. Dazu ist es sehr hilfreich, entweder direkt über die entsprechende Ausbildung zu verfügen oder im Heimatland eine ähnliche Tätigkeit nachweisbar ausgeführt zu haben. In vielen Fällen kann vor allem bei kleineren Flächen oder weniger komplexen Höfen auch eine Vereinbarung mit einem Dritten eingegangen und vorgelegt werden, dass dieser die Betriebspflicht übernimmt. Auch hierbei ist es wichtig, der Kommune eine schlüssige Argumentationsline darzulegen. Wir raten dringend davon ab, für landwirtschaftliche Immobilien Kaufversuche ohne professionelle Beratung zu starten. Die Risiken hinsichtlich Vertragstrafen bei nicht erteilter Konzession oder nicht erfüllbaren Konzessionsauflagen sind für die Kaufinteressenten zu hoch und nicht kalkulierbar. Außerdem erhalten Sie vom norwegischen Makler als provisionsvergüteter Vermarkter der Immobilie keine objektive Bewertung zu den Chancen und Risiken.

Für wen eignet sich der Kauf eines Bauernhofs?

Sofern Sie sich nach der Lektüre der vorangegangenen Passagen immer noch für den Erwerb eines Bauernhofs in Norwegen interessieren, beleuchten wir nun die Motivation und Eigenschaften, die Sie als Käufer mitbringen sollten, damit das Projekt Sie nach dem Kauf auch nachhaltig glücklich macht.
Denn bereits der Kauf einer gewöhnlichen ausländischen Immobilie ist ein bedeutender Schritt und der Kauf eines landwirtschaftlichen Gutes im Ausland ist eine noch viel tiefgreifendere Entscheidung. Es gibt dabei grundsätzlich mehrere wichtige Faktoren, die darüber entscheiden, ob ein eigener Bauernhof in Norwegen für Sie das richtige sein könnte:

1. Sie verfügen über genügend Eigenkapital: Der Kauf eines Bauernhofs erfordert noch höhere finanzielle Rücklagen, als der Kauf eines Wohnhauses. Denn für Anschaffung, Betrieb und Instandhaltung sind große finanzielle Aufwände zu leisten.
2. Sie haben viel Zeit: Die Bewirtschaftung eines Bauernhofs ist eine sehr zeitaufwendige und langfristige Verpflichtung. Wenn Sie nicht bereit sind, über viele Jahre nahezu jeden Tag für Ihr Objekt zu arbeiten und die entsprechenden Mühen auf sich zu nehmen, sind Sie mit einem Wohnhaus besser beraten als mit einem Bauernhof.
3. Sie sind kommunikativ: Sie müssen schnell Teil des örtlichen Bauernnetzwerks werden und versuchen, zügig Verbindungen zur lokalen Landwirtschafts- und Gemeinschaftsinfrastruktur zu bekommen. Allein haben Sie kaum eine Chance, die landwirtschaftliche Erzeugung gemäß der Konzession aufrechtzuerhalten.
4. Sie sind handwerklich begabt: Sie haben große Freude daran, allerhand Gewerke und Equipment zu warten und zu reparieren. Dazu bringen Sie auch noch eine große Bandbreite an handwerklichen Erfahrungen und Fähigkeiten mit, um möglichst viel der anfallenden Arbeiten selbst durchführen zu können.
5. Sie sind erfahren in der landwirtschaftlichen Produktion: Idealerweise bringen Sie bereits eine tiefgreifende Erfahrung oder zumindest eine fundierte Kenntnis in landwirtschaftlichen Praktiken mit. Denn die Praxis zeigt regelmäßig, dass Laien eine verklärte und überromantische Vorstellung vom realen landwirtschaftlichen Leben haben.
6. Sie haben einen langfristigen Plan und sind von Ihren Zielen absolut überzeugt: Der Kauf und die Bewirtschaftung eines Bauernhofs sind auch in Norwegen langfristige Verpflichtungen. Daher müssen Sie sich vorab einen langfristigen Plan erstellt haben, von dem Sie absolut tiefenüberzeugt sind. Denn nur dann werden Sie auf Dauer die benötigte Zeit und die enormen persönlichen Ressourcen investieren können.

Fazit

Grundsätzlich ist der Kauf eines Bauernhofs in Norwegen für EU-Bürger möglich, allerdings sind die regulatorischen Herausforderungen deutlich höher als bei Häusern und Wohnungen. Neben der Hürde Konzessionserteilung kommt erschwerend hinzu, dass der Käufer überdies mehr Kapital und vor allem fundierte landwirtschaftliche Kenntnisse benötigt und zu größeren zeitlichen Entbehrungen bereit sein muss. Nur wenn Sie sich sicher sind, diese Voraussetzungen erfüllen zu können, sollten Sie sich mit dem Kauf eines landwirtschaftlichen Gutes in Norwegen befassen. Bevor Sie ein Objekt kaufen, nehmen Sie unbedingt die Hilfe eines professionellen Beraters in Anspruch. Dieser geht mit Ihnen zu erst strukturiert die Rahmenbedingungen durch und bewertet mit Ihnen gemeinsam, ob der Schritt für Sie auch der richtige ist. Anschließend erhalten Sie die notwendige Hilfe bei der Objektauswahl und der korrekten Durchführung des Kaufs und der Konzessionsbeantragung.