Vermeiden Sie dise 5 typischen Fehler beim Hauskauf in Norwegen!
Ein Hauskauf ist für viele Menschen eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Dies gilt umso mehr bei der Überlegung, ob und welche Immobilie im Ausland erworben werden soll. Eine solche Entscheidung ist besonders schwerwiegend und muss sehr intensiv durchdacht und vorbereitet sein, denn die möglichen Verluste und Rückabwicklungskosten sind oft höher als im Heimatland.
Von unseren Klienten sowie von unserem Maklernetzwerk in Norwegen bekommen wir immer wieder Mandate, bei denen es um die Rückabwicklung eines Immobilienkaufs in Norwegen geht. Die Gründe für den Verkauf sind dabei sehr individuell, aber stets das Ergebnis von typischen Fehlern beim Immobilienkauf, die leider immer wieder passieren. Damit Sie eine bestmögliche Vorbereitung Ihres eigenen Norwegenprojekts bekommen, zeigen wir Ihnen im Folgenden eine Zusammenstellung der relevantesten Fehler, die dazu führen können, dass man das vermeintliche Traumhaus so schnell wie möglich wieder loswerden möchte.
1. Trotz mangelhafter Marktkenntnis auf eigene Faust kaufen
Für die meisten Ausländer, die sich in Norwegen ein Haus kaufen möchten, ist es der erste Hauskauf in Skandinavien. Dementsprechend hat der Käufer keine Marktkenntnis und auch keine Erfahrungen mit dem Immobilienerwerbsprozess in Norwegen. Beides ist jedoch unerlässlich und sollte dringend über die Hinzunahme eines professionellen Beraters abgesichert werden. Die diversen Geschichten und Videos im Internet sind dazu kein Ersatz, denn darin werden lediglich private Erlebnisse geschildert, mit der entsprechend gezielten Aufarbeitung möglichst viele Klicks durch die Suggestion einer kompetenten Darstellung zu erhalten. Eine Recherche in diesen Kanälen ist lediglich für die erste Orientierung sinnvoll, ob eine Auslandsimmobilie für den Interessenten das richtige sein könnte.
Die Absicherung des Vorhandenseins einer fundierten Markt- und Prozesskenntnis umfasst nicht nur den Immobilienmarkt allgemein, sondern auch die spezifischen Informationen über die Regionen, die als Kandidaten für eine Investition in Frage kommen. Nur mit einer umfassenden Erfahrung und viel Insiderwissen ist es möglich, für die unterschiedlichen Gebiete die jeweiligen tatsächlichen Preis-Leistungsverhältnisse einschätzen zu können. Neben den Immobilienpreisen können Steuern und regionale Entwicklungsperspektiven stark voneinander abweichen.
Für potentielle Käufer ist es also unabdingbar, auf reale Marktkenntnisse aus erster Hand bauen zu können und eine ehrliche Einschätzung zu den Ansprüchen und der Situation vor Ort zu bekommen, damit das Projekt Hauskauf in Norwegen mit realistischen Erwartungen angegangen wird.
2. Kauf von einer Privatperson in Norwegen
Auch in Norwegen können Verkäufer eine Immobilie als Privatperson verkaufen und auf die Hinzunahme eines lizensierten Maklers verzichten. Eine solche Konstellation ist für den Kaufinteressenten zunächst nicht sonderlich auffällig. Es scheint, als wolle der Verkäufer nur die anfallenden Maklerkosten einsparen, um somit das Haus günstiger anbieten zu können. In der Regel geht es dem Verkäufer jedoch vor allem darum, dass er bei einem Verkauf ohne Makler auch kein Gutachten von einem Sachverständigen erstellen lassen muss. Sie werden oft beobachten, dass diese privaten Annoncen bei älteren Objekten mit eventuell schon optisch erkennbarem fragwürdigen Zustand genutzt werden. Der Verkäufer wird dann im privaten Vermarktungsprozess in der direkten Kommunikation mit dem Kaufinteressenten sein Objekt stets ins beste Licht rücken und etwaige Schwächen und Risiken herunterreden.
Der Kauf einer Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit, und es passiert schnell und regelmäßig, als Nicht-Profi in den Details verloren zu gehen. Wir können Ihnen nur dringend empfehlen, als Käufer ohne dezidierte Erfahrung im norwegischen Immobilienmarkt nur Objekte von einem Makler mit nachgewiesener Erfahrung für den Kauf in Erwägung zu ziehen. Somit senken Sie das Risiko, an ein fatales Objekt zu geraten. Zwar agiert auch der Makler im Eigeninteresse und ist Ihnen gegenüber nicht objektiv, aber die Kaufunterlagen sind um Längen valider und vollständiger als bei privaten Verkäufern.
3. Übersehen von rechtlichen Aspekten
Die verschiedenen wichtigen regulatorischen Aspekte in Norwegen können zu einer weiteren sehr relevanten Fehlerquelle werden. Denn oft kontaktieren uns Klienten mit der Bitte, ihnen beim Verkauf ihres jüngst erworbenen Hauses zu helfen, da dieses nicht so genutzt werden darf, wie ursprünglich geplant. Die Klienten haben leider im Vorfeld nicht alle notwendigen Prüfungen durchgeführt und sich nicht zielgerichtet bei der Gemeinde nach den wichtigen Punkten erkundigt.
Das norwegische Immobilienrecht ist komplex und für die meisten Ausländer verwirrend, da in Skandinavien grundlegende Unterschiede zu unseren mitteleuropäischen Standards gelten. Besonders bei rechtlichen Aspekten führen Fehler zu erheblichen Problemen. Daher ist es auch hier ratsam, entweder einen norwegischen Rechtsanwalt oder eine professionelle Beratung hinzuzuziehen. In jedem Fall brauchen Sie jemanden, der sich mit dem norwegischen Immobilienrecht auskennt. Hierbei geht es neben den rechtlichen Rahmenbedingungen auch um die Prüfung von Kaufverträgen und weiterer Unterlagen sowie um die Identifizierung sonstiger rechtlicher Anforderungen, aus denen sich Risiken ergeben können.
4. Unzureichende Prüfung des Hauses
Auch in Norwegen sollte die zu erwerbende Immobilie mit höchster Sorgfalt geprüft werden. Damit ist zum einen die direkte Prüfung der eigentlichen Verkaufsunterlagen und zum anderen die genauso wichtige gründliche Recherche des Umfelds gemeint. Als letztes sollte dann noch eine vor Ort Inaugenscheinnahme der Immobilie erfolgen.
Bezüglich der Prüfung der Verkaufsunterlagen werden Sie in Norwegen überrascht sein, wie umfangreich das Exposee aufgebaut ist. Es finden sich darin sehr viele Informationen zur Immobilie und deren Ausstattung. Außerdem sind bei Immobilien, die über Makler verkauft werden, valide Sachverständigengutachten (Takst) vorhanden. Zwar sind diese Gutachten ohne die notwendige Erfahrung nur bedingt für den Kaufinteressenten richtig zu interpretieren, aber sie bilden in jedem Fall eine gute Basis, um sich mit dem allgemeinen Zustand des Haues vertraut zu machen.
Genauso wichtig wie die Prüfung des eigentlichen Objektes ist die Bewertung des betreffenden Umfelds. In Norwegen gelten viele landesspezielle Kriterien, die es bei der Lagebewertung zu berücksichtigen gilt und mit denen der Mitteleuropäer nicht vertraut ist. So sollte beispielsweise unbedingt geprüft werden, ob eine Schiffswerft in der Nähe ist. Auch die Besonnungssituation muss analysiert werden, da in Norwegen eine bergige Topografie vorherrscht und die Sonne auch im Sommer relativ flach am Horizont steht.
Eine vor Ort Besichtigung ist insbesondere bei älteren Häusern oder Objekten mit erkennbaren Mängeln ratsam. Der Sachverständige wird zwar den Zustand im Zweifel kompletter und besser bewerten als der ausländische Kaufinteressent, dem der norwegische Standard überwiegend fremd ist, aber mit den eigenen Augen lässt sich besser einschätzen, wie gravierend oder auch nicht gravierend ein Mangel wirklich ist. Der Hauptzweck der Besichtigung durch den Interessenten liegt jedoch darin, ein Gefühl für das Objekt und die Umgebung zu bekommen. Gefällt einen die Aussicht? Ist die Anfahrt problemlos möglich? Gibt es störenden Lärm in der Nähe?...
Es gibt allerdings auch Konstellationen, in denen der Kaufinteressent auf eine Besichtigung verzichten kann. Bei bestimmten Objekten ist der Zustand sehr gut und auch beim Umfeld ist dem Käufer klar, was ihm dort erwartet. In solchen Situationen ist es auch legitim, das Haus über ein Ferngebot zu kaufen. Aufgrund der sehr umfangreichen Verkaufsunterlagen ist dieses Vorgehen mittlerweile auch bei Norwegern nicht unüblich.
5. Unterschätzung der Betriebskosten
Bei der eigenen Business Case Kalkulation befassen sich die meisten Kaufinteressenten mit dem Kaufpreis, den Kaufnebenkosten und ggf. noch mit den kommunalen Abgaben. Es kommen jedoch auch weitere Kosten auf einen zu. Da wäre zum einen die laufende Instandhaltung. Diese ist naturgemäß sehr schwer zu kalkulieren, da der tatsächliche Bedarf sehr hausspezifisch ist und nicht exakt vorhergesagt werden kann. Zudem hat jeder Eigentümer ein anderes Dringlichkeitsempfinden, wann ein Mangel behoben werden muss, bevor weitere Gewerke in Mitleidenschaft gezogen werden. Je nachdem wie viel Sie selbst am Haus reparieren können und wollen, sollten Sie zur Sicherheit mit 1-2 Euro pro m² und Monat rechnen.
In bestimmten Fällen können auch Gebühren für Gemeinschaftseinrichtungen oder für Dienstleistungen wie Landschaftspflege fällig werden. Auch ist es zu empfehlen, dass Sie Ihr Haus gegen Schäden versichern. Zudem brauchen Sie voraussichtlich Strom und ggf. auch einen Internetanschluss der über das EU-Roaming hinausgeht. Es ist wichtig, dass Sie sich ein klares Bild davon machen, dass eine zusätzliche Immobilie im Ausland ein Luxusfall für Sie darstellt und entsprechend auch etwas kosten darf und wird. Wir helfen Ihnen dabei, eine solide Budgetplanung aufzustellen, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden.
Fazit
Jeder Mensch macht Fehler im Leben und perfekte Objekte gibt es auf dem Immobilienmarkt nicht. Gleichwohl können Fehleinschätzungen bei der Immobilienauswahl fatal für die eigene Zufriedenheit und für das hart erarbeitete Vermögen sein. Es ist daher immer empfehlenswert, dass Sie sich bei solchen wichtigen Entscheidungen eine professionelle Unterstützung ins Team holen, um das Projekt Auslandsimmobilie bestmöglich vorbereitet zu starten. Denn als Ausländer, der in Norwegen noch nie ein Haus gekauft hat, können Sie schlichtweg nicht alle Besonderheiten des Marktes kennen, daher ist es stets die beste Entscheidung, einen Profi zu engagieren, damit Sie bei der Immobilienauswahl keine großen Fehler mehr begehen können.
